Ипотека, это пример не состыковок российского законодательства. Каждый человек имеет право на жилье (). Но если квартира является предметом залога (), все жильцы выселяются на улицу, без исключения.
На систему не действуют никакие правила и законы. Все предписания верховного суда отменяются. Также не учитываются интересы незащищенных слоев общества:
- инвалидов;
- пенсионеров;
- детей.
Что-то сделать и не оказаться на улице практически невозможно. Единственная защита от кредитора, это федеральная программа «Жилище», которая включает в себя ряд субъективных проектов:
И независимая оценочная стоимость жилья. Для уменьшения основного долга.
Государство создало условия для банковского сектора, т. к. он является основой экономики страны, но в то же время подвергло своих граждан значительному риску выселения. Плюс необоснованные проценты по жилищному займу.
Для сравнения в странах запада, средняя ставка составляет 2-4% в год. В России эта цифра – 13-15%.
Понятие ипотеки
Ипотека, это долгосрочный кредит под залог недвижимости. Он может быть двух видов:
Средний срок ипотеки в России 7-15 лет.
Виды залога:
В законодательстве, для оформления жилищной ссуды предусмотрено два вида залога. Но на практике используется ТОЛЬКО один.
Займы на недвижимость регулируются Федеральным законом № 102, который объясняет и контролирует любое действие со стороны заемщика и кредитора.
Основная идея закона, это своевременные платежи и содержание имущества в надлежащем состоянии.
Заемщик не может делать с жильем, все что захочет. Такое имущество нельзя:
- продать;
- подарить;
- завещать;
- поменять.
Но при условии, что банк не дал на эти действия своего разрешения.
В то же время заемщик, может, без согласия кредитора:
Кредитор может потребовать от клиента досрочно оплатить ипотеку, если нарушены условия договора и забрать жилье на свой баланс ().
Просрочка
Главной причиной выселения из квартиры по ипотеке, является просрочка ежемесячного платежа. Когда оформляется жилищный кредит, составляется договор, в котором указан точный график взноса. Также расписаны проценты и переплата.
Кредитор не должен напоминать заемщику о своевременном внесении средств на расчетный счет. Клиент ОБЯЗАН самостоятельно следить за поступлением денег (ФЗ-353).
На практике, после шести месяцев просрочки, заемщика выселяют, а недвижимость переходит на баланс банка.
Причины
У должников примерно одинаковые условия возникновения просрочки. Люди постоянно наступают на одни и те же грабли. А результат плачевен – отчуждение недвижимости и выселение.
Основные причины:
| Трудное материальное положение. | Большой срок ипотеки не дает возможность прогнозирования материального дохода. Неизвестно что будет через пять или десять лет. |
| Болезнь или потеря дееспособности. | Заемщик берет длительный больничный и в результате его доход сокращается. |
| Непонимание условий договора. | Заемщик не понимает точных дат внесения платежей, эксплуатации имущества, вселения других жильцов, прав требования третьих лиц и т. д. |
| Попадание в места лишения свободы. | Как следствие невозможность своевременно оплачивать кредит. |
| Смерть заемщика. | Родственники не понимают, что им делать с ипотекой и в результате прекращают платить. |
Досудебная работа
Банку невыгодно выселять заемщика на улицу из ипотечной квартиры. Поэтому должнику могут оказать всестороннюю помощь. Например, сделать реструктуризацию долга.
Реструктуризация ипотеки – уменьшение ежемесячных платежей, за счет увеличения срока кредита.
Дополнительные моменты:
Отчуждение квартиры и ее дальнейшая продажа, требует дополнительных денежных и временных затрат. Поэтому кредиторы изначально стараются помочь заемщикам.
Уведомление заемщика о несвоевременном исполнении своих обязательств по договору и его дальнейшего выселения из квартиры, это часть досудебной претензионной работы.
Для банка она является обязательным условием, перед тем как обратиться в суд. В противном случае в иске может быть отказано до устранения данного нарушения.
Судья должен видеть, что кредитор пытался помочь должнику доступными способами, но платежей так и не поступило. На этом косвенном основании, человек лишается жилья.
Также претензия будет включать в себя заключительное требование, выставленное банком. Обычно это полная сумма долга и срок его погашения.
После получения данного требования, должник не может оплачивать ипотеку частями. Он обязан полностью рассчитаться с кредитором.
Отправление уведомления должнику регулируется .
Банк обратился в суд
Кредиторы обращаются в банк по месту регистрации залога. Как правило, там же прописан и сам должник. Обычно, в ипотечном договоре прописывается тот суд, в котором будет происходить слушание, при возникновении спорной ситуации.
Подсудность определяется согласно и также указывается в пунктах договора. Дела о выселении по ипотеке рассматриваются районными судами.
Суд может отклонить иск, если сумма спора является незначительной и не превышает 5% от стоимости залога, а просрочка составляет менее трех месяцев ().
Кто может выселить
Выселить из жилья по ипотеке могут не только судебные приставы, но и сам кредитор. Причем сделать это, возможно без обращения в суд, если данное условие указано в договоре ().
Выселение приставами:
Судебный пристав руководствуется Федеральным законом № 229 и выселяет должника и других, зарегистрированных в квартире лиц в рамках возбужденного исполнительного производства.
Предоставлять иные условия для проживания несовершеннолетнему, банк не будет.
Единственным выходом для должника, является признание его малоимущим и предоставление помощи по правительственной программе «Жилище». Наименование проектов, в которых может участвовать заемщик, определяется местными органами самоуправления.
Прокурор привлекается, если в выселении участвуют:
- несовершеннолетние дети;
- малоимущие;
- пенсионеры;
- инвалиды;
- граждане, не осознающие последствий своих действий (Малограмотные или состоящие на учете в ПНД).
Выселение из ипотечной квартиры, к сожалению, является сегодня довольно частым явлением. Что представляет из себя эта процедура, может ли заемщик оградить себя и свою семью от того, чтобы не оказаться на улице, если имеются просрочки по ипотечному договору а также, все о получении возможности списания долга по ипотеке на основании Постановления правительства РФ № 373 – читайте в нашей статье.
В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки. При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры - данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с . Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:
- Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
- Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
- Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило - публичные торги).
В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст. 78 » обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору . Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.
Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!
В суде принимаются во внимание следующие факторы:
- Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
- Должник потерял работу.
- Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).
Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»
Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:
- Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта прекращает свое действие.
- Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
- Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
- ветераны боевых действий;
- лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
- инвалиды;
- работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.
Согласно условиям Постановления №373 возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита. На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга. Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.
Долг по ипотеке: Федеральный закон №102
Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г. Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии. Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия. Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст. 12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.
Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа
Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:
- реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
- кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
- списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
- государственная поддержка (по заявлению должника).
Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.
Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы
После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.
Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств - менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).
Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?
Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре). При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст. 107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора. Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца. Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.
Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.
Если ипотечная квартира является единственным жильем
В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора. В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств. Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью. Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.
Елизавета
Добрый день! Такая ситуация, квартира была передана на баланс банку кредитору, после того как двое торгов не состоялись. Мы сейчас выплаиваем через приставов разницу между суммой долга (1450000 р.) и той суммой за которую банк забрал квартиру у приставов (1086000 р.). Это составляет 364000р. Мы выплатили уже более 170000 р., а нам подсказали, что нам нужно написать заявление судебным приставам, о прекращении этого производства, в связи с тем, что предмет залога (квартира) перешла к кредитору. Приставы должны списать с нас эту задолженность? Если да, то подскажите пожалуйста какой это закон? Спасибо большое!!!
Ожидает проверки
Ольга
Добрый день.Наш дом выкупили с торгов,мы с мужем развелись,я созаемщик.он перестал платить ипотеку,выкупили за 10 млн,а у банка мы брали 17 млн,теперь оставшийся долг висит на нас с бывшим мужем, подскажите, этот долг должен списаться,ведь налоговое имущество забрали.
Ожидает проверки
Елена
Добрый вечер. Помогите,пожалуйста. Заключен договор займа на квартиру. Ипотечный договор. Выплатить деньги нет возможности. Сумма задолженности около 7 400000 рублей. Есть исполнительная надпись нотариуса о продаже квартиры с торгов. Квартиру продают за 5300000. Я еще и должна буду. Хотя, брала 2000000. Смогла выплатить 450000. Суда не было. Могут ли судебные приставы выселить меня из квартиры(единственное жилье).
Ожидает проверки
елена
Здравствуйте!Нашу квартиру за которую мы платили 15 лет.выставляют на торги из за просрочек. Когда было принято решение судом.то основной долг был более 5%.я все равно платила.теперь долг основной менее 5%.Я могу падать в суд на отмену решение продажи с торгов
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Елена! Данное решение суда уже вступило в законную силу и на момент его принятия имелись основания для обращения взыскания на заложенное имущество.Теперь Вам надо только договариваться с банком об прекращении процедуры продажи квартиры на торгах. Оснований для отмены первоначального судебного решения нет.
Юлия
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, после того как банк забрал на баланс квартиру, и её реализовал дороже, чем стоимость при балансе. Отказываются списать ещё 300 т с долга.. Как поступить?!
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Юлия! К сожалению, для определения размера Вашей задолженности перед банком не имеет значения, за сколько впоследствии банк продал квартиру, так как в счет Вашего долга перед банком пойдет только та сумма, которая была получена от покупателя при реализации квартиры на торгах или от той стоимости, которая была указана в качестве начальной на торгах, если торги были признаны несостоявшимися.
Виктория
Здравствуйте Сергей. Судом было вынесено решение:обращение взыскания на квартиру. Двое несовершеннолетних детей, подали апелляцию, суд дал время договориться с банком. В арбитраже с нами был представитель опеки. Суд порекомендовал написать письмо в банк от представителей опеки в защиту прав несовершеннолетних детей. Где взять шаблон такого письма? В опеке сказали пишите что хотите, мы все подпишем. Спасибо
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Виктория! В законодательстве образцов или обязательных шаблонов подобного рода документов нет. Этот документ составляется в свободной форме. Образцы заполнения можете найти в Интернете.
Неля
Доброго времени суток, Сергей! Буду благодарна Вашему ответу! Ситуация такая: Квартира приобретена на законных основаниях, с госуд. торгов. Сняты все аресты, обременения. Оформлена в собственность. Необходимо снять с регистрационного учёта (выписать) бывших собственников. Зарегистрированы - 2 взрослых, 1 несовершеннолетний. Правда ли, что согл. Ст. 78 закон об Ипотеке суд выписывает всех без исключения? меня беспокоит несовершеннолетний P.S.: Исковое заявление в суд готовлю. В квартире около двух лет никто не проживает, но действия бывших собственников не предсказуемы, поэтому в заявлении помимо снятия с регистр учёта укажу и выселение. Так же, вопросы, * нужно ли писать письмо/требование бывшим собственникам с требованием выписаться в какой-либо срок? чтобы потом в заявление указать данное невыполненное требование (если да, то его обязательно через Почту России отправлять, или достаточно положить им в почтовый ящик?) * в данном случае бывшие собственники муж и жена (была долевая собственность), на сегодн. день прописаны муж, жена и несовершеннолетняя дочь - вписывать ли в заявлении истца несовершеннолетнюю дочь? * ну, и такой, вопрос, могут ли бывшие собственники оспорить сделку? в торгах всё идеально, договор купли продажи делали нотариально заверенный, думаю придраться не к чему. При этом у них огромный долг перед Сбер (ипотека), длительное время не оплачивали ни ипотеку, ни коммунальные услуги, да, и вообще, "всему городу задолжали"!
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте! В Вашем случае применению подлежат положения Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилых помещений. Вы можете совершенно свободно по суду выписать всех без исключения прописанных в квартире лиц, так как они не являются Вашими близкими родственниками. Письмо писать не обязательно, но желательно, чтобы продемонстрировать серьезность своих намерений и, возможно, для избежания суда. Письмо лучше отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. В заявлении на выписку надо указать всех прописанных в квартире. Теоретически оспорить можно все, что угодно. Надо смотреть, как проходили торги и были ли какие-либо нарушения.
Наталья
Может ли быть оспорена сделка по продаже ипотечной квартиры (единственное жилье) другими кредиторами, впоследствии планирую подать на банкротство. Платежи по ипотеке оплачиваю, банк не против продажи. Есть исполнительные производства по другим кредитам, часть закрыты по невозможности взыскания.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Наталья! Теоретически да, при условии наличия нарушений при проведении процедуры или при наличии оснований для признания сделки недействительной по другим основаниям. Надо изучать всю процедуры продажи квартиры, чтобы точно установить, есть ли основания для оспаривания.
Сергей
Добрый день. Банк забрал квартиру за долги по ипотеке,платежи осуществлялись РОСВОЕНИПОТЕКОЙ.Квартира ушла с торгов.Но,бывшая супруга подала иск о разделе имущества и теперь она собственница 1/2 квартиры,которая по факту принадлежит уже другому человеку.Может ли она предьявить мне какие-либо требования?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Сергей! Нет, не может, так как, если квартира была взята в ипотеку во время брака, то и задолженность по договору ипотеки является общей. Поэтому ее требования будут касаться другого имеющегося общего имущества, которое должно быть разделено.
Анастасия
Здравствуйте! Скажите пожалуйста, может ли государство выкупить у меня ипотечную квартиру? Стало очень тяжело оплачивать кредит. я инвалид второй группы, просто не хватает на платежи, а ещё нужно на что то жить.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Анастасия! По законодательству государство не обязано выкупать у Вас ипотечную квартиру. Теоретически Вашу квартиру может выкупить муниципалитет или другие уровни публичной власти в рамках исполнения своих социальных обязательств перед социально незащищенными категориями граждан и предоставить эту квартиру данным гражданам. Но фактически это будет простая продажа квартиры. Вам проще будет самой продать квартиру.
Олеся
Здравствуйте мы покупаем квартиру у банка который отобрал за неуплату ипотеки у бывших собственников...Квартиру тоже покупаем в ипотеку, скажите пожалуйста банк у которого мы берем ипотеку надежно проверяет квартиру на чистоту??? И еще вопрос во вторник у нас уже сделка а задолженности еще не оплотил банк,на нас не переложат долг???Там сумма больше ста тысяч???
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Олеся! 1. Это надо выяснять у самого банка. Но можно предположить, что в обязанности банка не будет входить проверка юридической чистоты квартиры, так как в любом случае банк будет предъявлять требования к Вам и именно Вы должны быть заинтересованы в юридической чистоте приобретаемой квартиры. 2. Если речь идет о задолженности по коммунальным платежам, то по закону они должны быть уплачены предыдущими собственниками, которые не исполняли своих обязательств по их оплате. Но при сохранении задолженности в квартире могут быть отключены некоторые коммунальные услуги и для их подключения потребуется оплата задолженности. Хотя Вы не обязаны ее оплачивать, но для пользования квартирой платить придется именно Вам.
Ольга
Взяли займ в мфо под залог квартиры,мфо заключила договор ипотеки,не могли платить было решение суда,исполнительный лист о взыскании,после этого мфо ещё подала в суд идобавила пропеты и просрочки имела ли она на это право после решения суда
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Ольга! МФО на это имело право, так как начисление процентов и неустойки является предусмотренной договором и законом мерой ответственности за несвоевременный возврат денежных средств, взятых в кредит. А кредитор вправе сам решать, требовать уплаты суммы основного долга и процентов по нему вместе или по отдельности.
Денис
Добрый день. Хотим участвовать в торгах. Обременение – договор залога. Основание продажи – уведомление УФССП. В квартире проживают люди. Из них 1 несовершеннолетний гражданин. Цена - более, чем привлекательная. Подскажите, насколько проблемным с точки зрения закона будет выселение граждан?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Денис! Самой большой проблемой будет обращение в суд с иском о выселении, а также задействование правоохранительных органов для выселения. Это больше организационные и финансовые затруднения, чем финансовые.
Наталья
Добрый день. Прохожу процедуру банкротства. Квартира в ипотеке,муж созаемщик вносил платижи регулярно на что фин. управляющий сказал, что ипотечная квартира входит в конкурсную массу и платить больше не надо. Торги с участием фин.управляющим прошли безрезультатно, и банк забирает квартиру на баланс банка, либо как залоговое жилье и предложил мне освободить в 10 дневный срок, если я это не сделаю, грозится обратится в арбитражный суд, чтобы с меня не списывали долги. Возможно ли это?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Наталья! Нет, не возможно, так как залог прекратился после того, как квартира перешла в собственность банка. Банк единственное может обратиться в суд с иском о выселении или привлечь сотрудников полиции, которые помогут банку выселить Вас.
Ирина
Забыла спросить, Суд отменит все штрафы и неустойки? Или в случае с залогом недвижимости такого нет?
Сергей (старший юрист)
Нет, не отменит. Если банк взыскивает начисленные штрафы и неустойки, то суд присудит их уплату. Но с другой стороны после судебного решения штрафные санкции перестают начисляться и сумма долга фиксируется.
Ирина
Здравствуйте Сергей. Помогите мне пожалуйста! Заложила дачу, это мое единственное жилье. Была просрочка 5 месяцев, потом я написала заявление в банк о просьбе возобновить платежи и что готова оплатить все штрафы и неустойки, но банк уже подал иск в Суд. Было предварительное заседание, как говорит юрист от банка и назначено следующее на 27 февраля 2019 года. Представитель банка сказал, что мне одобрено положительное решение и что надо дождаться Суда, что бы подписать мировое соглашение. Но меня все пугают, что банк специально тянет время до Суда, а потом заберет единственное жилье. Я готова возобновить платежи, но не верю банку, боюсь, что он просто тянет время и все. Подскажите пожалуйста, если я напишу заявление в Суд, о просьбе дать мне время на погашения кредита под залог недвижимости, то что говорит закон? Суд на свое усмотрение решает дать мне время или нет. Суд мне может отказать? И какие сроки существуют после Суда на погашение просроченного кредита? Есть ли у меня шансы не потерять единственное жилье?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Ирина! Суд вряд ли удовлетворит Ваше заявление, так как это не касается существа рассматриваемого спора и отсутствуют уважительные причины для отложения судебного разбирательства. Поэтому 27 февраля суд примет решение об удовлетворении требований банка, если не будет заключено мировое соглашение. Поэтому Вам лучше согласиться на мировое соглашение, так как банку тоже не нужны все эти хлопотные процедуры обращения взыскания на жилье. Решение суда должно быть исполнено в указанные в нем сроки, если на заявлялась отсрочка или рассрочка платежа.
Маргарита
Добрый день! Вкратце: брали квартиру по ипотеке, не смогли платить, банк подал в суд, решение суда давно вступило в силу, и видимо, прошли торги, квартиру никто не купил, т.е. собственником стал банк. По требованию банка освобождаем квартиру. Но в течение года с моей зарплаты - половина перечислялась по исполнительному листу на погашение ипотечного кредита. Подскажите, пожалуйста, что необходимо сделать, чтобы из зарплаты деньги никуда больше не перечислялись и какие документы необходимо взять у банка в подтверждение того, что я банку ничего не должна, так как они забрали квартиру, и имею ли я право забрать у банка залоговую. После того, как освобожу квартиру, что делать дальше с банком? Заранее выражаю признательность и благодарность за консультацию.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Маргарита! Надо, чтобы было прекращено исполнительное производство. Для этого надо, чтобы банк написал соответствующее заявление в службу судебных приставов. Поэтому надо обратиться в банк для решения данной ситуации. В соответствии со ст. 61 закона об ипотеке Вы уже ничего не должны банку.
Алекс
Добрый день. У меня такой вопрос, допустим банк или микрофинансовая организация выдала займ физическому лицу с условием-триллион процентов в секунду, а физ. лицо подписало такой кредитный договор. Также в кредитном договоре написано, что в случае не уплаты кредита, то банк или микрофинансовая организация может требовать в качестве оплаты органы заёмщика - почки, печень и т.д. заёмщика. Кредитный договор подписан. Почему, если в кредитном договоре написан маразм-превращение человека в раба, то это рабство -грабёж - узаконено? В случае судебного разбирательства, суд, скажет, всё законно-пускайте его на органы, ведь он-заемщик, подписал такой договор. Почему на законодательном уровне нет таких терминов как кабальная сделка, почему не прописан потолок по проценту за кредит, ограничивающий кабалу для заёмщиков?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте! Вы ошибаетесь. На законодательном уровне определен максимальный размер процентов - в районе 700% в год. И только на этом основании договор может быть признан недействительным. Это касается и второго пункта вопроса. Все основания для недействительности сделки предусмотрены в ГК РФ (часть первая).
Елена
Добрый день! Планирую покупку ипотечной квартиры с торгов(не банкротных), обременение залог,арест. Что грозит покупателю в случае если цена покупки будет меньше, чем задолженность по ипотеке? Придется ли покупателю доплачивать банку до полного погашения задолженности? Либо эта обязанность остается за первоначальным должником и каковы шансы должника признать торги недействительными вследствие заниженной цены? Спасибо.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Елена! Покупателю это ничем не грозит, так как остающаяся сумма долга возлагается на прежнего собственника квартиры. Залог в данном случае прекращается продажей квартиры с торгов, так как это является установленным законодательством последствием неисполнения должником своей обязанности вовремя платить ипотеку. Торги могут быть признаны недействительными по заявлению должника при наличии нарушений законодательства в ходе их проведения. Сама по себе низкая цена не является нарушением законодательства и основанием для оспаривания торгов.
Екатерина
Здравствуйте. При покупке квартиры с торгов прежнего собственника выселяли целый год через суд. Должны ли коммунальные службы делать перерасчёт коммунальных платежей по предъявлению исполнительного листа с нового собственника на прежнего, т.к. он проживал в квартире не законно и препятствовал доступу нового собственника? Спасибо
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Екатерина! Перерасчет они делать не обязаны, они должны предъявить к нему судебные требования об оплате задолженности за коммунальные платежи. Вы же обязаны платить за квартиру с момента получения права собственности на квартиру.
Екатерина
Здравствуйте. Ипотечную квартиру с торгов никто не выкупил, банк взял её себе на баланс. Сейчас банк продаёт её с баланса физ лицу. В квартире прописаны и проживают 2 человека. Есть ли способы оспорить такую сделку купли-продажи? Спасибо
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Екатерина! Можно оспорить, если будут основания для признания сделки недействительной, которые указаны в гражданском законодательстве. Для вывода о наличии таких оснований надо знать все обстоятельства дела и совершения сделки купли-продажи.
Светлана
Добрый день! Планирую покупку квартиры на торгах по банкротсву банка. Квартира уже год находится на балансе банка, но бывшие собственники, которые брали ее в ипотечный кредит, до сих пор в ней проживают. Сейчас идет суд по выселению, на второе заседание бывшие собственники пришли с адвокатом и отложили его. В связи с этим у меня вопросы: как долго может длится процесс выселения? На что рассчитывают бывшие собственники? Почему их до сих пор не выселил банк, хотя имел на это право?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Светлана! Судебное рассмотрение дела обычно не длится больше двух месяцев в суде первой инстанции. На что рассчитывают бывшие собственники - надо смотреть их доводы в возражениях на исковое заявление о выселении. Банк не обязан выселять таких жильцов, возможно, просто не захотел.
Екатерина
Если всё правильно понимаю: если идут торги, то квартира на балансе у банка не находится, она остаётся залоговым имуществом. 2. Как только квартира будет продана с торгов, банк получит деньги и утратит интерес к судебном процессу по выселению. Это уже не его проблемы.
Александр
Мы купили в Москве на торгах бывшую ипотечную квартиру но для её регистрации в росреестре надо предоставить оценку начальной стоимости квартиры выставленной на торги. Мы не имеем никакого отношения к этим торгам и даже пока не москвичи, поэтому нас в суде развернули и сказали что Рос реестр должен сам к ним обратиться, а не гонять к ним нас, потому что мы в суде не участвовали и для них никто. Регистратор Рос реестра обещал направить письмо с запросом оценки в суд, при условии что мы приостановим оформление квартиры на погода, что мы и сделали. Но мы не уверены что по прошествии трёх месяцев этот регистратор действительно обратился за оценкой в суд. А спросить у регистратора дату и номер обращения в суд, чтобы проверить его мы не можем, поскольку он переведён месяц назад в другое отделение рос реестра по другому адресу. В приёмной консультант рос реестра созвонился с бывшим нашим регистратором, но после разговора с ним сказал что всё плохо и он не верит регистратору в том что он обратился с письмом в суд. Что нам можно сделать в такой ситуации? кто кроме бывших жильцов квартиры участвовал в суде и может запросить оценку? Может банк. Мы даже не можем прописаться в москве без регистрации.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Александр! Если честно, странное основание для отказа в регистрации права собственности при наличии договора купли-продажи и протокола торгов (все это должно быть у Вас в наличии). Ведь у Вас также должно быть извещение о торгах с указанием начальной стоимости квартиры. Поэтому Вам сначала лучше показать отказ Росреестра в регистрации юристу на предмет проверки законности отказа.
Алексей
Судебное решение о выселении вступило в законную силу 7.04.2017г. есть ли у меня время на то что бы собрать вещи! или выселение происходит стихийно после получения банком исполнительного листа!
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Алексей! Время на то, чтобы собрать свои личные вещи, у Вас в любом случае будет, так как судебный пристав сначала направляет должнику уведомление о выселении. Поэтому у Вас будет неделька-другая на переезд.
Наталья
Здравствуйте. Купила сыну ипотечную квартиру с торгов. Выяснилось, что предыдущий собственникдолжник выкупала ее в ипотеку у своих родителей. А они а свою очередь приватизировали эту квартиру. Во время приватизации совершеннолетние прописанные дети отказались от своего права на приватизацию в пользу родителей. Но остались прописаны и проживают на правах пожизненного проживания. Как я могу выселить и выписать этих людей? Спасибо.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Наталья! В связи с переходом права собственности к совершенно постороннему человеку прописанные дети, отказавшиеся от приватизации, теряют право на проживание в квартире. Вам надо обращаться в суд с иском о выселении данных граждан и об утрате ими права пользования жилым помещением.
Михаил
Здравствуйте! Хочу купить у банка квартиру с торгов. Там, как я понял, живут до сих пор жильцы. Какие вообще дальнейшие мои действия, чтобы поскорее они покинули жильё? И ещё момент. Я видел эту квартиру до момента передачи в актива банка. Был сделан хороший ремонт. Бывает ли практика по уничтожению товарного вида квартиры перед выселением самими жильцами?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Михаил! После того, как Вы станете собственником квартиры, прежние жильцы потеряют право жить в ней. Вы можете вызвать полицию для их выселения. Если это не поможет, то надо подавать в суд иск о выселении. Прежние жильцы, конечно, могут испортить сделанный ремонт, в этом случае они понесут гражданскую ответственность перед банком или новым собственником в зависимости от того, когда произошла порча и кто был собственником квартиры в это время.
Дмитрий Р
Добрый день, Сергей! Непростая ситуация: я планирую приобрести арестованный дом с торгов. Собственникомдолжником в 2007 году был взят кредит в банке и дом стал обеспечением этого кредита. С банком был оформлен договор ипотеки. Кредит не погашался достаточно долго, в 2015 дом арестовали и сейчас продают на аукционе. Должник, видимо, понимая, что дом арестуют и продадут, прописывается туда из другого жилья. Возможно, под это дело был оформлен фиктивный развод с женой. Это не факт, но возможно. Кто прописан в доме, узнать не удалось, домовая книга - у должника на руках. Возможно, у должника есть степень инвалидности с его слов, удалена часть легкого из-за рака, но подтвердить это также проблематичо, требуется время, которого нет, торги 18.06. Приставы по этому исполнительному производству работают "для галочки", опись дома и участка произведена на скорую руку. Вопросы следующие: 1 могут ли возникнуть проблемы с последующим выселением и выпиской должника новым собственником из занимаемого им дома через суд, при условии, что оно единственное но есть жилье у дочери и должник, возможно, имеет инвалидность? Может ли бывшая супруга заявить о своих правах по разделу имущества после реализации дома с торгов? Спасибо
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Дмитрий! 1. У текущего собственника однозначно не будет прав на жилой дом при его выселении новым собственником. Вы можете не переживать относительно единственного жилья, так как по закону допускается обращение взыскания на единственное жилье, если оно находится в залоге. Кроме того, на дом уже обращено взыскание службой судебных приставов. 2. При переходе права собственности к Вам у супруги должника не будет правовых оснований для предъявления требований, связанных с приобретением дома в общую собственности. Ведь дом не продается должником, а на него обращается взыскание по долгам.
Дмитрий Р
Сергей, добрый вечер! Еще один вопрос на ту же тему - является ли обязательным наличие нотариально заверенного согласия супругиили справки об отсутствии брака при покупке арестованной залоговой недвижимости на торгах? Спасибо!
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Дмитрий! Не требуется. Такое согласие желательно в случаях распоряжения имуществом одним из супругов, но в данном случае никакого распоряжения нет, есть обращение взыскания на имущество.
Игорь
Здравствуйте.такая ситуация.Два года назад заработал себе условный срок и исполнител.лист с матеральной притензией.Сейчас часть зарплаты удерживают в пользу потерпевшего.В этом году получил возможность взять квартиру по ипотеки с привличением матер.капитала. Вопрос:не вздумают ли суд.приставы арестовать и забрать квартиру для погашения задолж. по исполнительному листу.При условии даже того что квартира это единств.жильё, где прописан не совершеннолетний сын.Все обязательства по долгам оплачиваются своевременно
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Игорь! Если квартира будет являться единственным жильем в собственности, а исполнительные производства будут только по долгам, не связанным с ипотекой, то приставы не могут наложить арест на квартиру и реализовать ее с торгов.
Алла
Здравствуйте. Подскажите что можно сделать. Изначально купили 1 квартиру в ипотеку, родились дети и субсидиями на детей и мат.капиталом мы ее закрыли, продавали с разрешением органами опеки и купили 3 квартиру опять в ипотеку. Со временем несмагли выплачивать квартиру продали на торгах за копейки, повесили задолженность просрочки и высилили. Жилья другого нет. Выселение происходило без суд. Приставов, без органов опеки. Просто мы вышли в минус 40 на улицу. Прошло 4 мес. Даже вещи забрать не можем. Что можно сделать и все ли было правомерно? Также мне сказали что раз мы потратили государственные деньги которые выделены были детям на покупку жилья почему мы их никак вернуть не можем.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Алла! Если говорить в общем, то сделать сейчас уже ничего нельзя, так как процесс зашел слишком далеко. Если бороться, то у Вас попросту не будет денег на юридические услуги. По законодательству Вы имеете право только подать документы в местную администрацию на постановку на очередь для получения муниципального жилья. Но Ваши личные вещи вернуть должны.
Аля
В 2015 году брала ипотеку,все выплачивала,теперь потеряла доход ипотека 26 т,а зарплата 13 т,чтоб собрать эти 26 т,вкладывая зарплату,субсидию за км услуг,детское пособие,все распродола Просила банк чтоб пон зили ставку 16 годовых банк отказываеться в связи,что я ректуризацию провела на 6 мес,хотя это законом не предусмотренно,а этот мясяц заплотила всю зарплату так как больше нечего нет,два дня уже просрочка пошла наверное 15 т,как быть,воспитываю одна троих несовершенноле н х детей,10,7,3 лет,может какие законы есть,так как я уже банкрот,родителей у меня нет одна с тремя детьми
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Алевтина! Закон не на Вашей стороне. Раз Вы заключили договор, то обязаны его исполнять неукоснительно. Вы можете продать эту квартиру и вырученные деньги направить на погашение основного долга по ипотеке, а на оставшиеся деньги купить квартиру меньшей площади или снимать жилье.
Павел
Добрый день, и все же я ещё раз хочу уточнить Сергей, по поводу своего вопроса, ст.78 п. 1 "Закона об ипотеке" Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В законе четко прописано, что да право собственности на заложенное имущество теряется, но право проживания пользования теряется не всегда. И на сколько мне известно существует на сегодняшний день судебная практика подтверждающая мои слова, вот только разъяснений от высшей инстанции мне пока не встречались. Интересно Сергей, ваше профессиональное мнение на такую норму в законе об ипотеке и её правоприменение, практику?. Спасибо.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Павел! Приведенная Вами норма подтверждает прекращение у Вас права пользования жильем: "Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита". У Вас квартира была заложена в обеспечение возврата кредита. Более того, у Вас право пользования однозначно прекращается в связи с вступлением в права нового собственника.
Павел
Добрый вечер. 3 года назад заложил квартиру и взял кредит в банке для развития бизнеса, целевое назначение кредита в договоре займа, на предпринимательские цели, но бизнес не пошел, платить стало нечем, банк выиграл суд по обращению взыскания на заложенную квартиру и квартиру купило физическое лицо в ходе исполнительного производства с торгов. Теперь покупатель подал на меня и мою семью, проживающую со мною исковое заявление в суд о выселении. Подскажите пожалуйста, каковы шансы у него выписать нас из квартиры, если мы будем обжаловать его исковое заявление в суде и мотивировать свои доводы, что займ носил целевой характер на предпринимательские цели, а не на покупку или капитальный ремонт, как прописано в законе об ипотеке в ст. 78 п. 1. Сможет ли он нас выписать или у нас есть шансы оставить за собою право пользования недвижимостью?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Павел! Целевое значение кредита не имеет значения в Вашей ситуации. Значимыми фактами является невозможность возвращения кредита и обеспечение его возврата квартирой. Банк имеет право забрать заложенное имущество в случае неисполнения обязательств должника, что он и сделал. С учетом этого новый собственник гарантированно выиграет дело в суде, если не допустит явных ошибок при оформлении документов, так как на его стороне право собственности на квартиру, которого Вы лишились.
Наталья
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, у меня остаток кредитп по ипотеке около 250.000 рублей. Квартиру покупали за 2 с половиной миллиона. Последние полгода выплачивать ежемесячно платеж нет возможности, плачу частями, на текущий момент долг по платежу 30.000. Банк позвонил и предупредил, что ко мне выезжает специалист для осмотра и оценки квартиры с целью подачи иска в суд. Стоит ли ещё попытаться договориться или это уже необратимый процесс?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Наталья! Все будет зависеть от того, как Вы сможете договориться с банком. Сумма небольшая и поэтому можно попробовать рассмотреть вариант с реструктуризацией задолженности.
Александр
Здравствуйте брал ипотеку в 2013 году в силу обстоятельств утратил способность погашать её,суд вынес решение удовлетворить требование банка и продать квартиру с публичных торгов,решение было вынесено в декабре 2017 года сейчас апрель2018 года судопроизводства находится у судебных приставов в какой срок они могут выселить мою семью из квартиры и обязанны ли они присылать извещение о выселениее? до данного момента ни каких письменых извещений от приставов не поступало был лишь один телефоный звонок с просьбой предоставить приставам доступ квартиры для описи,для чего нужна приставам опись квартиры?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Александр! Сроки выселения зависят от того, когда квартира будет продана и уже новый собственник будет принимать меры по выселению. Опись квартиры нужна для формирования описания лота при продаже квартиры с публичных торгов.
Анна
Добрый день! 02.04 .18 принесли повестку в суд на 12.04, банк подал на нас судебный иск по делу просрочек по ипотечному кредиту. Требуют выплатить остаток суммы по кредиту, это с пени и штрафами составляет 617 т.р, квартиру оценили 1850000, а ликвидационная стоимость 1640000. По какой цене будут продавать? И что мы за 10 дней можем сделать,как можем договорится с банком о пересмотре графика платежей, и стоит попросить отозвать иск, может написать заявление на имя банка...
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Анна! Продавать сначала будут по большей цене. Если не будет покупателей, то цену продажи снизят. Вопросы урегулирования спора необходимо решать непосредственно со специалистами банка, которым надо изложить Ваши предложения.
Сем
У меня такая проблема взял 500 т.р под залог квартиры в 2007 году 3года исправно плотил потом потерял работу и перестал оплачивать. Банки менялись брал у одного потом он закрылся передали другому банку и уже другой банк передал коллекторам. Коллектора подали в суд в 2016 суд состоялся без меня и вынесли решение о реализации квартиры с торгов. Но до назначенных торгов я успел предупредить суд.пристава что я подал на востонавление сроков иск давности и аппел.жалобу но кв. всё равно продали апелляция прошла ивынесли решение что цена при торгах была сильно занижена и установили другую цену. Кто купил на торгах подал в суд на выселение меня и моих несовершеннолетних детей.что дальше делать? спасибо.
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте! Вам надо готовиться к суду с покупателем квартиры. Можно попробовать также признать заключенную по результатам торгов сделку недействительной по причине нарушения законодательства. Но ситуация сложная и для дачи действенного совета необходимо изучение всех материалов дела. Лучше, если Вы воспользуетесь услугами адвоката или юриста, пока еще не поздно.
Юрий Шеварухин
Здравствуйте.В 2013 приобрели с супругой квартиру за 1800000,первоначальный взнос 500,потом ещё внесли 200 теперь возникла сложная ситуация родился маленький ребёнок и нам дали инвалидность.Прошёл суд,делоиу судебных приставов.Квартиру оценили на 1650000,оставшийся долг 1116000,подскажите,а что получим мы от этого.?
Сергей (старший юрист)
Здравствуйте, Юрий! Вы можете рассчитывать на получение остатка от удовлетворения заявленных банком требований в соответствии с судебным решением.
Оксана
Добрый день! Спасибо вам за полезную информацию. Подскажите, нахожусь в такой же ситуации как и большинство тут. Банк дал срок неделю выселиться из дома, с тремя детьми, родителями инвалидами. Пока жили в доме, я купила еще один дом далеко от города но сруб этого дома перевезла и сделала пристроем к дому который в залоге. Как только я получила УСТНОЕ предупреждение о выселении в недельный срок, подала в суд заявление, заседание еще не назначено. Вопрос: 1.При проведении торгов меня ни как не уведомляли что они идут, никаких писем не получали. На торгах дом никто не купил и банк теперь хочет взять его себе на баланс. Можно ли заявить о признании торгов не законными? И куда обращаются по этому поводу? 2. При судебном заседании хочу попросить отсрочку на выселение с указанием следующих причин: - зимний период, не возможно собраться, все вещи во дворе примерзли; - необходимо время для того. чтобы пристрой вернуть на место, куда бы я могла перевезти семью. Подскажите, насколько мои требования законны? обоснованны? и какое решение, как вы думаете примет суд? Стоит ли писать о признании торгов незаконными, или для этого нужны другие обстоятельства? Спасибо.
Шансы лишиться квартиры есть у владельцев недвижимости, купленной в ипотеку, даже если это их единственное жилье. До погашения всей занятой у банка суммы кредитная организация может потребовать ее обратно, если заемщик регулярно нарушает условия договора. По закону «Об ипотеке» это возможно, если банк узнал, что клиент тайно заложил квартиру другому кредитору, если заемщик нарушает правила ремонта жилья, или в результате его халатности квартира стала непригодной для проживания. Также к числу таких условий относят нарушение заемщиком обязанностей по страхованию квартиры, его решение продать квартиру без согласия банка, неуплату ежемесячных платежей на протяжении трех месяцев, либо нарушение сроков платежей более чем три раза за год.
В этих случаях банк может сам или через суд получить право выставить квартиру на публичные торги. Кредитные организации стараются как можно реже прибегать к такой процедуре, так как в результате теряется выгода от кредита. Но если до этого дошло, процесс не будет затягиваться.
При неисполнении долговых обязательств квартиру, купленную в ипотеку, могут забрать, даже если у семьи есть несовершеннолетние дети. Выселение происходит исключительно по решению суда. Ни банк, ни коллекторские агентства, ни ЖЭК, ни прочие органы не могут принудить к выселению.
Так же легко можно расстаться с залоговой квартирой, если не выполнять кредитные обязательства. Кредиты под залог недвижимости - гарантия того, что при неплатежеспособности заемщика кредитор получит деньги назад, продав заложенное имущество. В данном случае кредитная организация может прописать в договоре условие о досудебном изъятии предмета залога в случае просрочки выплат. Это значит, что заемщика смогут выселить из квартиры «без суда и следствия».
А вот за долги по коммуналке пока выставить собственника за дверь не могут, если он владеет одним единственным жильем. Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), «если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».
Экспертизу проходят поправки в Гражданский процессуальный кодекс РФ, Семейный кодекс и Федеральный закон «Об исполнительном производстве», которые должны расширить возможности для изъятия у должника единственного жилья. По последним данным, озвученным Министерством юстиции России, новая версия документа «не предполагает обращения взыскания на единственное жилье в связи с задолженностью по кредитам и оплате услуг ЖКХ». Указывается, что после принятия норм такие санкции будут угрожать неплательщикам алиментов, уклонистам от возмещения вреда, причиненного здоровью, вреда в связи со смертью кормильца и ущерба, причиненного преступлением.
Согласно проекту поправок, опубликованному на портале проектов нормативных актов, обратить взыскание можно будет лишь на такое единственное жилое помещение, которое по размеру и рыночной стоимости двукратно превышает норму и его среднюю стоимость. Предусматривается, что в любом случае его размер не должен быть меньше 36 квадратных метров на одного человека.
В новой редакции законопроекта установлена минимальная сумма неисполненных обязательств должника, при которой может быть обращено взыскание на единственное жилье, - 200 тысяч рублей. Но если размер долга «явно несоразмерен стоимости имущества», взыскание обращено быть не может.
Изъятое у должника жилье должно быть продано, оставшуюся после уплаты долга и других необходимых платежей сумму предполагается отдать ему назад. Она не должна быть меньше необходимой для приобретения жилья, соответствующего нормам предоставления. Если жилье должника не удастся продать со второй попытки, его вернут должнику как минимум на год, а затем будут пытаться продать снова.
Законопроект уже прошел обсуждение в Общественной палате Российской Федерации и на заседании Президиума Ассоциации юристов России, сообщает Минюст России.
Основные споры в судах при изъятии у безнадежных должников залоговых квартир вызывает оценка предмета залога. Банкам выгодно, чтобы залоговая стоимость жилья была ниже рыночной.
Над заемщиком сгущаются тучи
Согласно прогнозу генерального директора Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Александра Викулина, по итогам 2013 года доля ипотечных кредитов в структуре задолженности населения перед банками будет расти. Уже сегодня она составляет около 25%.
Соответственно, можно ожидать, что и в ипотечном сегменте кредитного рынка будет увеличиваться число безнадежных должников. При этом бытует мнение, что в имущественных разбирательствах по просроченным задолженностям суды «из социальных соображений» становятся на сторону должников. А уж если данное жилье является у должника единственным, никто никогда его не выселит.
Увы, это мнение ошибочно.
Как говорит директор по развитию агентства взыскания Filbert Максим Богомолов, социальными соображениями суды руководствуются при уменьшении размера пени за неисполнение обязательств по кредитному договору. А также при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Это время дается должнику, чтобы найти другое пригодное для проживания помещение.
Когда же дело доходит до изъятия залоговой квартиры у безнадежного должника, закон остается на стороне кредитора. «Закон позволяет обратить взыскание на заложенную квартиру, даже если квартира оказывается единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи помещением, - поясняет Максим Богомолов, - И суды, как правило, удовлетворяют требования банков об обращении взыскания на предмет ипотеки. Закон есть закон, и игнорировать его суды не могут».
«Действующее законодательство не предусматривает исключений, которые бы препятствовали банкам изымать квартиры у злостных неплательщиков ипотечных займов», - вторит ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов. По его словам, как Гражданско-процессуальный кодекс РФ (ст. 446), так и Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 50) однозначно устанавливают право кредитных организаций на изъятие и продажу залогового имущества в счет погашения накопившихся задолженностей.
Более того, эти выводы подтверждаются судебной практикой. Так, согласно Определению Красноярского Краевого Суда от 04.04.2012 по делу № 33-2066/2012 регистрация и проживание несовершеннолетних детей в залоговой квартире не может быть помехой для ее продажи с целью погашения ипотечного кредита.
А по определению Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2 препятствием для изъятия ипотечной квартиры не является отсутствие другого жилья.
Оценка оценке рознь
Впрочем, россияне обычно не соглашаются выселяться без суда. «Случаи добровольной реализации заложенных квартир продолжают оставаться единичными», - отмечает Максим Богомолов.
И такое поведение граждан имеет определенный смысл.
Напомним: при выдаче кредита банк оценивает квартиру. «Залоговая стоимость равна рыночной стоимости на дату выдачи кредита», - отмечает пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО Иван Макаров. А при продаже такой квартиры на публичных торгах возможны два варианта. Если денег от продажи жилья на покрытие долга не хватает, остаток задолженности прощается («ипотечная амнистия » по ФЗ №405). Если выручка окажется больше задолженности, банк будет должен вернуть разницу.
Цены на недвижимость растут, тогда как зафиксированная в ипотечном договоре цена объекта остается неизменной. Иначе говоря, должнику продавать жилье по указанной в договоре цене невыгодно.
То есть зачастую главным «камнем преткновения» в судах становится вопрос, в какую сумму на самом деле следует оценивать предмет залога.
Здесь сложилась следующая практика. «Как правило, сторона, не согласная с оценкой залога, предоставляет экспертное заключение или отчет оценщика о рыночной стоимости имущества на момент рассмотрения спора в суде», - говорит главный юрист «Центра возврата банковских комиссий» Екатерина Петрова. В таком случае - при наличии двух экспертных заключений - суд самостоятельно назначает судебную экспертизу.
Долгая история
Второй причиной судебных разбирательств является желание безнадежных должников выиграть время. Ведь пока нет судебного решения, никто из квартиры заемщика не выселит.
По словам Екатерины Петровой, такие дела рассматриваются в суде по месту жительства ответчика, если в договоре не определен иной порядок рассмотрения.
«Сроки рассмотрения судебных споров зависят от суда, судьи, региона проведения процесса. Они могут быть очень разными - от трех месяцев до нескольких лет», - констатирует Олег Сухов.
Как отмечает Максим Богомолов, если, например, между банком и залогодателем достигнута договоренность, то необходимость проведения судебной экспертизы отпадает. В итоге такое дело может быть рассмотрено на одном-двух судебных заседаниях. С учетом сроков, связанных с подготовкой дела к судебному разбирательству, извещением сторон и изготовлением мотивированного решения, оно может быть рассмотрено всего за два месяца. По истечении еще месяца решение суда вступает в законную силу, после чего залогодержатель может получить в суде исполнительный лист и предъявить его в службу судебных приставов для принудительного исполнения решения суда.
Если же ответчик возражает против удовлетворения иска - как по сумме долга, так и по начальной продажной цене заложенной квартиры, а в случае удовлетворения иска обжалует решение суда, то дело может рассматриваться больше года.
Исполнительное производство, в свою очередь, также не бывает оперативным.
«Двухмесячный срок принудительного исполнения решения суда, установленный ФЗ “Об исполнительном производстве”, соблюдается крайне редко», - признает Максим Богомолов. Это связано с большой нагрузкой на судебных приставов-исполнителей, внушительным объемом документации, которую необходимо готовить приставу-исполнителю, с продолжительными процедурами, связанными с передачей имущества на торги, а также с организацией и проведением торгов.
С учетом всех обстоятельств исполнительное производство, как правило, длится шесть-девять месяцев.
Жизнь после ареста
Далее, как уточняет Максим Богомолов, в акте о наложении ареста на объект судебный пристав определяет режим пользования квартирой (с правом пользования или без такового) и назначает ответственного хранителя.
Обычно ответственным хранителем назначается должник либо член его семьи, присутствующий во время составления акта о наложении ареста. «На практике приставы часто разрешают должнику пользоваться квартирой до ее продажи, - рассказывает Максим Богомолов. - Но возможна и передача арестованной квартиры на хранение третьему лицу, с которым соответствующий территориальный орган службы судебных приставов заключает гражданско-правовой договор». Например, если в квартире никто не проживает.
Нередко взыскатели сами принимают арестованные квартиры на ответственное хранение, предварительно заключая договоры хранения в отношении имущества конкретного должника с управлениями службы судебных приставов.
Если начальная цена квартиры не завышена, а рынок квартир благоприятный, велика вероятность продажи квартиры на первых торгах. Это займет два-три месяца с момента передачи квартиры на реализацию. Если же начальная цена явно завышена, на торги вряд ли кто явится, и они будут признаны несостоявшимися.
В случае если банк не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой по начальной продажной цене на первых торгах, специализированная организация назначает повторные торги с установлением начальной продажной цены на 15% меньше цены на первых торгах.
Если же не состоятся и повторные торги, банк вправе оставить предмет ипотеки за собой по цене не более чем на 25 % меньше цены на первых торгах. И далее пытаться продать квартиру снова. Это может затянуться на срок более шести месяцев.
Последний и самый неблагоприятный вариант для ипотечного заемщика выход из ситуации «Когда нет денег платить ипотеку» — это продажа ипотечной квартиры по решению суда. Напомним, что все предыдущие: , и были рассмотрены в прошлых статьях (см. по ссылкам).
Продажа ипотечной квартиры через суд
Продавать квартиру по решению суда закон «Об ипотеке» позволяет после того, как были испробованы все возможные средства. Важный момент: если ипотечная квартира является единственным жильем, то статья 54 (п.3) этого же закона разрешает предоставить заемщику отсрочку до 12 месяцев. Но для этого должна быть уважительная причина. Как правило этой причиной является факт отсутствия другого жилья или наличие несовершеннолетних детей на залоговой жилплощади. Отсрочка дается на поиски возможностей погашения долга.
Если же по окончанию предоставленного срока деньги не нашлись, то начинается процесс взыскания долга в судебном порядке. Как и в предыдущем случае, квартиру-залог выставляют на аукцион и полученные от ее продажи деньги идут в счет уплаты ипотеки, процентов по кредиту и накопившихся пени за просрочку. Так как от уплаты ежемесячных взносов никто заемщика не освобождает даже при предоставлении отсрочки.
Порядок продажи объекта недвижимости через аукцион и почему заемщику-должнику не стоит ожидать выгоды от его проведения см. . Кроме того, из вырученной суммы вычтут расходы на проведение торгов (3% от стартовой стоимости), на оплату услуг оценщика и услуги организации, проводящей аукцион. Обычно в результате проведения торгов заемщик еще и остается должен банку-кредитору.
Выселение из ипотечной квартиры через суд
После проведения торгов начинается выселение из залоговой квартиры. И оно обязательно состоится, есть ли у вас другое жилье или нет. Так как все способы решить ситуацию уже испробованы. Поэтому банк может выселить просто «в никуда» силами судебных приставов. Печально, но такова действительность. Должник может обратиться с иском в суд. Но если будет доказано, что банк все сделал по действующим правилам по закону об ипотеке, то выселение все равно состоится.
Поэтому лучшим вариантом в этом случае все же будет нахождение определенной суммы для погашения хотя бы основной части долга еще до обращения банка-кредитора в суд. Возможность это существует – достаточно вспомнить о рефинансировании кредита. Что это за финансовый инструмент и чем он отличается от , расскажем в другой статье. А пока советуем не доводить ситуацию до продажи ипотечной квартиры через суд. Почему, думаем уже понятно. Заглядывайте на блог, если он оказался полезным. Будем рады. Удачи.
Сохраните, чтобы не потерять